전월세 계약 연장할 때 꼭 알아야 할 주의사항은?
전세계약을 연장할 때는 단순히 ‘계약기간만 늘리는 것’으로 끝나지 않습니다. 묵시적 갱신인지, 계약갱신청구권 행사인지, 혹은 재계약인지에 따라 권리와 의무가 달라지고, 작은 실수 하나로 수천만 원의 손해가 발생할 수 있습니다. 오늘은 계약 연장 시 반드시 알아야 할 핵심 내용을 정리해 드립니다.
전세계약 연장 방법은 딱 세 가지뿐입니다
전월세 계약을 연장하는 방법은 다음 세 가지로 나뉩니다.
연장 유형 특징
| 묵시적 갱신 | 별도 조치 없이 자동 연장 |
| 계약갱신청구권 행사 | 임차인이 법적으로 연장 요구 |
| 재계약 | 기존 계약 종료 후 새 계약 체결 |
계약갱신청구권과 재계약은 혼동하기 쉬우나,
갱신은 기존 계약의 연장이며 재계약은 완전히 새로운 계약입니다.
따라서 절차, 권리, 해지 조건이 전혀 다릅니다.
묵시적 갱신, 말없이 연장될 수도 있다?
임대차 계약이 종료되기 2개월 전까지 아무런 의사 표시가 없으면
자동으로 2년 연장되는 묵시적 갱신이 발생합니다.
- 계약 조건은 기존 그대로
- 보증금, 월세, 계약 기간 등 변경 불가
- 임차인에게는 유리하나, 임대인에게는 불리할 수 있음
임대인이 조건을 바꾸고 싶다면 반드시 2개월 이전까지
갱신 거절 의사를 명확히 밝혀야 합니다.
계약갱신청구권, 어떻게 행사해야 할까?
임차인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
- 문자, 이메일, 카톡, 내용증명 등 증거를 남길 것
- 전화로만 말한 경우 나중에 분쟁 발생 우려
- 집주인이 5% 이상 보증금 증액 요구 시, 법적으로 대응 가능
집주인이 나가달라거나 조건을 바꾸려 할 경우,
즉시 계약갱신청구권을 행사하여 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.
임차인의 의무는 무엇일까?
묵시적 갱신이 이루어졌더라도 임차인은 2년 의무 거주가 아닙니다.
언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월 뒤에 계약이 종료됩니다.
항목 내용
| 계약 해지 가능 시점 | 묵시적 갱신 직후 언제든지 가능 |
| 해지 효력 발생 | 통보 후 3개월 경과 시점 |
| 보증금 반환 시점 | 통상 계약 종료일 기준 정산 |
따라서 오래 살 계획이 없다면 묵시적 갱신도 전략적으로 고려해볼 수 있습니다.
보증금 증액 시 절대 빠지면 안 되는 것
보증금을 올릴 경우, 반드시 계약서 재작성과 확정일자 등록이 필요합니다.
중개사를 거치지 않고 구두로만 계약하는 것은 매우 위험합니다.
- 계약서에 증액 금액 및 지급일 명시
- 보증금이 변경된 만큼 우선변제권 보호를 위해 확정일자 받기
- 등기부등본 확인으로 압류, 근저당 등 권리관계 점검 필요
보증금 변경이 있을 경우, 확정일자를 갱신하지 않으면
법적 보호를 상실할 수 있으니 반드시 주의해야 합니다.
재계약과 갱신, 무엇이 다른가?
재계약은 기존 계약 종료 후 새로 계약을 체결하는 것으로,
법적으로 새로운 계약으로 간주됩니다.
구분 계약갱신청구권 재계약
| 계약 성격 | 기존 계약 연장 | 새로운 계약 체결 |
| 해지 가능 시점 | 언제든지 3개월 전 통보 | 계약 기간 내 해지 불가 |
| 갱신권 소멸 여부 | 행사 시 소멸 | 여전히 남아 있음 |
따라서 계약 연장 시 갱신인지 재계약인지 반드시 확인하고
그에 맞는 전략적 선택이 필요합니다.
계약 연장 시 4가지 핵심 주의사항
- 갱신청구권 행사 시기 놓치지 않기
- 증거 확보 필수: 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 등
- 보증금 증액 시 확정일자 갱신
- 등기부등본 확인 후 계약 체결
이 네 가지를 지키면 분쟁을 막고 내 권리를 안전하게 보호할 수 있습니다.
마무리 조언: 유리한 조건 확보는 준비에서 시작된다
전월세 계약 연장은 단순한 연장이 아닙니다.
작은 실수가 나중에 보증금 반환, 계약 해지, 갱신 거절 등의
큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
임차인의 권리를 지키기 위해서는
갱신청구권의 행사, 계약서 작성, 증거 확보,
그리고 등기부등본 확인이 반드시 수반되어야 합니다.
준비된 임차인만이 불안 없는 계약 연장을 경험할 수 있습니다.