예비 창업자라면 꼭 알아야 할 권리금 계약의 모든 것
상가 임대차 계약을 앞두고 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 바로 '권리금'입니다. 특히 초보 창업자 입장에서는 권리금이 정당한지, 어떻게 계산하는지, 법적으로 보호를 받을 수 있는지에 대한 정보가 부족해 손해를 보는 경우도 많습니다. 본 글에서는 권리금의 개념부터 계산법, 협상 팁, 표준 계약서 작성 요령, 법적 보호장치까지 실질적인 내용을 체계적으로 정리해 드리겠습니다.
권리금이란 무엇인가요?
권리금은 기존 임차인이 오랜 기간 운영하며 쌓아온 무형의 영업 기반과 투자된 시설물, 상권 가치 등을 새로 입주하는 임차인에게 넘기며 받는 대가입니다.
권리금은 일반적으로 아래 세 가지로 나뉩니다.
권리금 유형 설명
| 영업 권리금 | 단골 고객, 상호 신뢰, 인지도 등 무형 자산 가치 |
| 시설 권리금 | 인테리어, 주방기기, 간판, 냉난방기 등 설비 투자 비용 |
| 바닥 권리금 | 상가 위치에 따른 상권 프리미엄 (유동인구, 접근성 등) |
보통은 영업권리금이 핵심이지만, 실제 계약에서는 세 가지 항목이 섞여 하나의 ‘총 권리금’으로 제시되는 경우가 많습니다.
권리금 계산, 어떻게 해야 할까요?
권리금은 법적으로 정해진 기준은 없지만, 통상적으로 업종과 매출 수준, 시설 투자액 등을 종합해 다음과 같은 방식으로 추산됩니다.
항목 기준 비고
| 영업 권리금 | 월 순이익 × 6~12개월 | 매출보다 '순이익' 기준 중요 |
| 시설 권리금 | 시설물 원가의 잔존가치 | 감가상각 적용 (예: 연 20%) |
| 바닥 권리금 | 상권 가치 프리미엄 | 유동인구·위치별 시세 참고 |
예시로 월 순이익이 400만 원이고, 인테리어·시설 투자액이 5천만 원(3년 경과)인 경우, 영업권리금은 약 2,400만~4,800만 원, 시설권리금은 약 2천만 원 전후로 계산될 수 있습니다.
손해 보지 않는 협상 팁 5가지
권리금은 협상의 영역입니다. 특히 처음 창업하는 경우, 아래 항목들을 꼭 점검해보세요.
- 매출은 반드시 교차 검증
- 포스기 매출, 세금계산서, 카드 매출 내역, 부가세 신고서 등 다양하게 확인
- 가게 방문 시 실제 손님 수, 재방문율도 직접 관찰
- 시설물 현황 체크는 필수
- 양도 대상 물품 목록을 상세히 기재하고, 작동 여부를 직접 확인
- 사진, 영상 등 기록 자료 확보
- 바닥 권리금은 주변 시세 참고
- 동일 상권 내 비슷한 규모의 점포 권리금 현황 조사
- 인근 부동산 중개업소를 통한 시세 파악
- 임대인의 의사 확인
- 반드시 신규 임대차 계약 가능 여부를 임대인과 사전 협의
- 문자, 녹취 등 증거 확보 권장
- 양도인의 상황 파악
- 급매 여부(이민, 건강 등) 확인 시 협상 여지 커짐
계약서 작성, 무엇이 중요할까요?
국토교통부가 제공하는 표준 계약서를 기반으로 작성하되, 다음 사항은 반드시 포함되어야 합니다.
항목 내용
| 권리금 내역 명시 | 영업·시설·바닥 권리금을 각각 구분하여 기재 |
| 양도 시설물 목록 | 구체적 물품 명시 + 작동 상태 + 사진 첨부 |
| 특약 조항 | 임대차 계약 불성립 시 계약 무효 및 계약금 반환 |
| 인허가 사항 | 영업 허가 등 이전 가능 여부 사전 확인 조항 |
| 권리금 지급 시기 | 계약금·중도금·잔금 지급 일정 명시 |
특히, “임대차 계약이 체결되지 않으면 권리금 계약은 무효”라는 조항은 필수입니다. 이를 통해 임대인이 임대차를 거부했을 때 손해를 줄일 수 있습니다.
권리금 회수 보호, 어떻게 받을 수 있을까?
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라, 임차인은 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
정당한 사유란 다음과 같습니다.
정당한 거절 사유 예시
| 3기 이상 차임 연체 | 임차인의 신용 불량 |
| 무단 전대 | 동의 없는 재임대 |
| 신규 임차인 신원 불명 | 세금 체납 등 |
만약 임대인이 권리금 회수를 방해했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 법원은 통상 권리금 전액 또는 일부를 인정합니다.
계약 전 반드시 확인할 서류 목록
서류명 확인 목적
| 사업자등록증 | 양도인 명의 및 운영 상태 확인 |
| 부가가치세과세표준증명원 | 실제 매출 증빙 |
| 건축물대장/등기부등본 | 불법 건축 여부, 근저당권 등 확인 |
| 위생허가·영업신고서 | 인허가 명의 이전 가능 여부 |
| 행정처분 이력 | 구청 위생과 확인 (단속 이력 등) |
서류 확인은 계약 전 반드시 완료하고, 이상 징후가 있다면 계약을 보류하거나 전문가의 도움을 받아야 합니다.
결론: 권리금은 ‘감’이 아니라 ‘계산과 검토’로 결정해야 합니다
상가 권리금 계약은 수천만 원에서 수억 원까지 오가는 고위험 거래입니다. 계약 체결 전 반드시 매출, 시설, 상권, 법률적 요건을 서류와 현장 중심으로 교차 검증하고, 임대인의 의사까지 확보한 후 계약서를 체결해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
예비 창업자라면 계약 전 부동산 전문가, 법무사, 세무사 등의 조언을 받는 것도 적극 권장합니다. 준비된 창업자가 결국 좋은 상권을 합리적인 조건으로 확보하게 됩니다.