이 글에서는 21대 대통령 선거 공약에는 특별한 부동산 관련 공약이 없으나, 이재명 당선자의 과거 대통령 선거 공약과 현재까지의 정책 구상을 중심으로 부동산 정책을 예측 분석합니다. 공급 확대, 세제 개편, 임대차 정책, 문재인 정부와의 연속성 및 차별점, 그리고 시장의 반응과 예상 효과까지 종합적으로 살펴봅니다.
이재명 정부의 주택 공급 확대 공약과 실현 가능성
이재명 정부의 부동산 공약에서 가장 주목할 만한 부분은 “역대 최대 규모의 주택공급” 계획입니다. 그는 대통령 선거에서 임기 내 전국 250만 가구 공급을 약속했고, 그중 100만 가구는 ‘기본주택’으로 공급하겠다고 밝혔습니다.
기본주택은 중산층까지 포함해 시세보다 저렴한 임대료로 30년 이상 거주를 보장하는 공공주택입니다. 신규 택지개발, 도심 재개발·재건축 규제 완화, 역세권 고밀개발 등이 공급 확대의 핵심 수단으로 제시됐습니다.
그러나 실현 가능성에는 의문이 제기됩니다. 전문가들은 기본주택 100만호가 토지 확보와 재원 조달 측면에서 현실적으로 쉽지 않다고 평가합니다. 이재명 정부는 국토보유세 등의 새로운 재원 마련 방안을 제안했지만, 사회적 합의 없이는 실현이 어렵다는 지적도 나옵니다.
경기도지사 시절 기본주택 시범사업을 추진한 경험이 일정 부분 강점으로 평가되지만, 실제 정책 실현 여부는 정치적 여건과 재정 확보 방안에 달려 있다는 점은 여전히 유효합니다.
세제 개편 방향과 정책 기조
이재명 정부의 세제 정책 기조는 “불로소득 환수”와 “조세의 공정성”에 중점을 두고 있습니다. 대선 공약에서 국토보유세를 제안했는데, 이는 토지 보유자에게 보편적인 세금을 부과하고 이를 국민에게 기본소득 형태로 환급하겠다는 계획입니다.
이는 토지 가치세를 강화해 투기를 억제하겠다는 의도입니다. 다만 조세저항을 의식해 세금을 환급하는 장치도 제시한 것이 특징입니다. 문재인 정부 시절 도입된 다주택자 중과세는 기본적으로 유지하겠다는 입장이지만, 이재명 대표는 “굳이 집 사겠다는 사람을 세금으로 말릴 필요는 없다”고 발언해, 공급 확대를 통한 시장 안정에 무게를 두겠다는 의지를 드러냈습니다.
즉, 실수요자 보호와 다주택자 규제 사이에서 실용적 조정을 통해 균형을 맞출 것으로 보이며, 장기보유 고령자 등의 세 부담 완화도 검토될 것으로 전망됩니다.
임대차 정책과 시장 안정 구상
이재명 정부는 기본적으로 세입자 주거안정을 강조하지만, 정책 수단에서는 현실적 접근을 보이고 있습니다. 문재인 정부의 임대차 2+2년 계약갱신권과 전월세상한제를 긍정적으로 평가하면서도, 전세매물 감소 등의 부작용도 인정했습니다.
더불어민주당 일각에서 전세 10년 보장 법안을 추진할 때는 “개인적으로 바람직하지 않다”고 선을 그으며, 규제 일변도의 정책보다는 공급확충을 통해 시장 안정을 꾀하겠다는 뜻을 밝혔습니다. 또한 임대소득세 등의 규제 완화를 통해 임대료 급등을 억제하는 방안도 검토될 전망입니다.
문재인 정부와의 정책 연속성과 차별점
이재명 정부의 정책 기조는 문재인 정부의 철학과 이어지는 부분과 차별화되는 부분이 공존합니다. 투기 억제와 주거 복지라는 목표는 문재인 정부와 동일하지만, 공급 확대와 선택적 규제 완화 등 정책의 유연성을 강조한다는 점이 차별점입니다.
특히 재건축·재개발 규제 완화를 통해 공급 확대를 전면에 내세운 부분이 문재인 정부와의 가장 큰 차이입니다. 문재인 정부가 재건축초과이익환수제 등을 통해 규제를 강화한 반면, 이재명 대표는 이를 완화하거나 폐지까지도 검토하겠다는 입장을 시사했습니다.
요약하자면, 이재명 대표의 부동산 정책은 “공급 확대+규제 완화” 전략으로 중도층까지 아우르려는 모습을 보이며, 동시에 불로소득 환수 등 핵심 철학은 유지하는 방향으로 평가할 수 있습니다.
시장 반응과 예상 효과
이재명 정부의 부동산 공약이 다시 주목받자, 시장에서는 기대와 신중함이 교차하는 반응이 나오고 있습니다. 공급 확대 공약은 “집값 안정”에 대한 시장 기대를 높이고 있으며, 특히 재건축 규제 완화 기대감으로 노후 아파트 가치 상승 기대도 나오고 있습니다.
그러나 국토보유세 도입 등 과거 불로소득 환수 정책을 중시해왔다는 점 때문에, 이번 정책 기조가 진정한 변화인지 아니면 단순한 선거 전략인지에 대한 의문도 제기됩니다.
만약 공급 정책이 실제로 추진된다면, 단기적으로는 매물 잠김 현상이 풀리고 거래가 정상화될 가능성이 있습니다. 반면 국토보유세 신설 등이 현실화되면 다주택자 매물 감소, 전세가 상승 등의 부작용이 나타날 수도 있습니다.
따라서 시장의 평가는 “이재명 정부가 출범하더라도 문재인 정부보다는 유연하겠지만, 여전히 투기억제와 공공성에 중점을 두는 정책 기조는 유지될 것”이라는 쪽으로 요약됩니다.
주요 정책 비교표
항목 김대중 정부 (1998~2003) 노무현 정부 (2003~2008) 문재인 정부 (2017~2022)
| 정책기조 | 경기부양 위해 초기 규제완화 → 후반 안정화 | 투기억제 최우선, 강력 규제 일관 | 주거복지 강조 + 투기근절, 규제 다발 |
| 주택공급 | 국민임대주택 추진 (20만 가구), 공급기반 마련 | 2기 신도시 추진, 공공임대 150만호 계획 | 3기 신도시 발표, 공공임대 연 17만호 목표 |
| 세제정책 | 양도세 면제·취득세 인하 → 후반 세제 강화 | 종부세 신설, 양도세 중과, 금융규제(LTV·DTI) 도입 | 종부세 대폭 인상, 양도·취득세 중과, 공시가 현실화 |
| 임대차정책 | 전세자금대출 확대, 공공임대 확대 | 부도임대아파트 특별법 제정, 임대보증보험 의무화 | 임대차 3법(2+2년 계약갱신·5% 상한), 등록임대 혜택 축소, 공공임대 확충 |
| 시장평가 | 경기부양 성공, 후반 투기 재발로 정책 전환 | 집값 폭등으로 규제 남발, 안정 실패 | 역대급 집값 상승, 정책 남발 비판 속 주거복지 성과도 |
| 부동산가격 | 서울 아파트 +73% (1998~2003) | 서울 아파트 +94% (2003~2008) | 서울 아파트 약 +90% (2017~2022, 추정) |