부모님이 제공한 무료 주거라도 세법상 증여로 간주
모르고 있다가 수백만 원의 증여세 폭탄을 맞을 수 있습니다
부모님 아파트에서 그냥 사는 게 진짜 ‘공짜’일까요?
부모님이 지방이나 외곽으로 이사하며 비워둔 아파트에
성인이 된 자녀가 들어가 사는 경우는 매우 흔합니다.
하지만 세법은 가족 간의 무상 사용조차 과세 대상으로 보고 있으며,
조건을 충족할 경우 증여세가 부과될 수 있습니다.
공짜로 살아도 왜 증여가 될까요?
부모가 자녀에게 집을 무료로 빌려주는 것만으로도
세법은 자녀가 경제적 이익을 얻었다고 판단합니다.
특히 서울처럼 집값이 높은 지역에서는
그 사용 가치를 계산할 때 과세 기준을 초과하기 쉬운 구조입니다.
세법이 정의하는 ‘증여’란?
“증여”는 단순한 재산 이전뿐 아니라,
경제적 이익을 무상으로 이전하는 모든 행위를 포함합니다.
부동산의 소유권뿐 아니라 사용 권리도 과세 대상이며,
상속세 및 증여세법(상증세법) 제31조에 명확히 명시되어 있습니다.
부모 자식 간의 무료 거주, 세금 폭탄 될 수도
자녀가 부모 명의의 주택에서 임대료 없이 거주할 경우,
국세청은 해당 부동산의 무상 사용 이익을 계산합니다.
이 이익이 5년간 1억 원을 초과하면 증여세 과세 대상입니다.
항목 내용
| 증여세 기준액 | 5년간 무상 사용 이익이 1억 원 초과 시 과세 대상 |
| 계산 공식 | 부동산 가액 × 2% × 3.7908 |
| 예시 | 14억 원 아파트 거주 시, 약 1억 64만 원 → 과세 발생 |
실전 예시: 13억 아파트에 거주할 경우
부모님이 소유한 아파트가 13억 원이라면
13억 × 2% × 3.7908 = 약 9,856만 원으로
1억 원 기준 이하이므로 증여세 비과세입니다.
하지만 아파트가 14억 원일 경우
14억 × 2% × 3.7908 = 약 1억 64만 원이 되어
약 550만 원의 증여세가 부과될 수 있습니다.
부동산 평가 기준도 과세에 큰 영향
국세청은 실거래가, 감정가, 유사 매매 사례 등을 활용해
부동산 가액을 평가합니다.
평균 시세가 아닌 감정평가액을 기준으로 할 경우
생각보다 높은 금액에 과세될 수 있습니다.
무상 거주로 인해 생기는 다른 세금들
증여세 외에도 여러 세금 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
세금 종류 발생 조건
| 증여세 | 무상 사용 이익이 1억 원 초과 시 부과 |
| 상속세 | 사망 시 무상 사용 이익이 상속 재산에 포함될 수 있음 |
| 종합소득세 | 주택 임대소득 신고 누락 시 과세 |
| 법인세 | 법인 명의 부동산을 자녀가 무상 사용한 경우 과세 대상 |
| 부가가치세 | 사업용 부동산 무상 임대 시 부가세 부과 대상 포함 가능 |
억울할 땐 어떻게? 조세 불복 가능
무상 사용이 실제 증여가 아님을 소명하고 싶다면
증빙자료 제출과 해명의 기회가 주어집니다.
이의신청, 행정심판, 소송 등을 통해
세금 부과에 대한 정당성을 다툴 수 있습니다.
결론: 가족 간 ‘무료’라도 세법은 그냥 두지 않는다
부모님의 호의로 제공된 거주 공간이라도
세법은 그것을 금전적 가치로 환산하여 과세합니다.
특히 집값이 높은 수도권에서는
간단한 임대차 계약과 소액 임대료 납부만으로도
수백만 원의 세금 폭탄을 예방할 수 있습니다.
가족끼리니까 괜찮다? 세법은 그렇게 보지 않습니다
세금 리스크, 미리 대비하지 않으면 피하기 어렵습니다