계약 당시 주택, 잔금일엔 나대지…세금은 어떻게 될까?
주택 거래과정에서 매수인의 요청이나 개발 목적 등으로 인해 잔금일 이전에 주택이 철거되거나, 주택 외 용도로 변경되는 경우가 있습니다. 이때 양도세 비과세 요건 및 취득세율이 어떻게 달라지는지에 대해 실무상 혼란이 많습니다. 최근 국세청과 기획재정부의 해석 변화, 관련 판례와 심판례 등을 종합하여 현행 세법상 정확한 기준을 정리해 드리겠습니다.
주택 철거 특약이 포함된 거래의 주요 사례
거래 과정에서 매매계약 당시에는 주택이 존재했지만, 잔금일 이전 매수인의 요청에 따라 주택이 철거되고 나대지만 잔금일에 소유권이 이전되는 사례가 자주 발생합니다. 예컨대 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 매도인이 잔금일에 주택이 존재하지 않는 상태로 양도하는 경우, 매도인은 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
이와 유사한 사례는 매매계약서상 “매수인의 부담으로 잔금일 전에 주택을 철거한다”는 특약이 포함된 경우에 자주 나타납니다. 과거에는 이런 경우 계약일 기준 주택 여부를 판단하는 유권해석이 존재했으나, 현재는 해석이 완전히 바뀌었습니다.
양도소득세 비과세 요건과 판단 기준일
소득세법 제89조 제1항 제3호 및 시행령 제154조에 따르면 1세대 1주택자의 주택 양도는 비과세 대상입니다. 다만 비과세를 받기 위해선 양도일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.
요건 내용
| 보유기간 | 기본적으로 2년 이상 보유(조정대상지역의 경우 2년 이상 거주 요건 추가) |
| 주택 수 | 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유해야 함 |
| 자산 성격 | 양도대상이 실제 주택이어야 함(건축물 존재 필요) |
가장 중요한 포인트는 “양도일 현재” 주택이 존재해야 한다는 점입니다. 만약 잔금일에 주택이 멸실되어 나대지만 존재한다면, 해당 자산은 ‘토지’로 간주되며 비과세 적용은 원칙적으로 불가능합니다.
철거 및 용도변경 시 양도일 판단 기준 변화
기획재정부는 2022년 12월 20일 자 유권해석(재산세제과-1543)을 통해 “잔금일 전 주택을 철거한 경우, 양도일 기준 주택이 아닌 토지로 판단”한다는 입장을 공식화했습니다. 이 해석은 2022년 12월 20일 이후 체결된 계약에 대해 적용됩니다.
즉, 계약 당시 주택이 있었더라도 잔금일 기준으로 주택이 존재하지 않는다면 양도대상은 토지로 간주되며, 매도인은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
이는 용도변경의 경우에도 동일하게 적용됩니다. 계약일에는 주택이었지만 잔금 전에 상가나 사무소 등으로 용도가 변경된 경우 역시 양도일 기준 주택이 아니므로 비과세 요건에서 제외됩니다.
취득세 과세 기준: 잔금일 현황 기준
지방세법 시행령 제13조, 제20조에 따르면 부동산의 취득세는 “사실상의 잔금일 당시의 현황”에 따라 부과됩니다.
따라서 다음과 같은 원칙이 적용됩니다.
상황 적용 취득세율
| 잔금일 당시 주택 존재 | 다주택자의 경우 중과세율 적용 (최대 12%) |
| 잔금일 당시 주택 철거되어 토지만 존재 | 일반 토지세율 적용 (4% + 지방교육세 및 농특세 포함 약 4.6%) |
실제 사례로, 상가겸용주택을 계약 당시 매수하였으나 잔금일 전에 매수인의 책임으로 주택을 철거한 경우, 조세심판원은 “잔금일 기준 나대지 상태”임을 이유로 일반 토지 취득세율(4.6%)을 적용하는 것이 타당하다고 판시했습니다(조심-2017-지-0178).
매도인의 양도소득세 부담과 매수인의 취득세 부담이 갈리는 구조
이처럼 주택 철거 특약이 포함된 계약은 다음과 같은 결과를 낳습니다.
구분 세금 부담 설명
| 매도인 | 양도소득세 과세 | 잔금일 주택이 없어 토지로 양도한 것으로 간주되어 비과세 불가 |
| 매수인 | 일반 취득세율 적용 | 잔금일 토지를 취득한 것으로 보아 중과세율 회피 가능 |
과거에는 이러한 거래가 매도인과 매수인 모두에게 유리한 ‘절세 구조’로 활용되었습니다. 하지만 해석 변경 이후 이 구조는 더 이상 유효하지 않습니다. 특히 매도인 입장에서 비과세 혜택을 상실할 가능성이 크므로 신중한 계약 전략이 필요합니다.
2025년 시행된 소득세법시행령 주요 내용
다음과 같은 소득세법 시행령 규정(개정. 2025.2.28)이 적용됩니다.
- 건물 철거 예정 일괄 양도 시, 양도대상 전체를 토지로 간주하여 건물가액을 0원으로 기재할 수 있음(시행. 2025.1.1.부터)
- 계약일 기준 주택 여부를 인정하는 용도변경 특약에 한해 주택으로 판단 가능(단, 시행일 이후 계약에 한함)(시행. 2025.2.28.부터)
이러한 개정은 부가가치세법 시행령 변경 사항을 양도소득세에도 반영한 것이며, 실무상 세금 계산 및 안분기준이 간소화될 전망입니다.
유의사항 및 실무 조언
- 계약서 작성 시 ‘건물 철거 특약’의 구체성 필요
- 잔금일 기준 주택 존재 여부가 양도세 비과세 여부 결정
- 해석 변경일(2022.12.20.) 이전 계약은 구 해석 적용 가능성 있음
- 단순 명시 외에 실제 철거 시점·비용 부담 주체도 과세 판단에 영향
- 매도인은 거래 시점까지 주택 상태 유지 시 비과세 가능성 보장
마무리: 잔금일까지 주택의 존재가 비과세의 열쇠
현재 국세청과 기획재정부의 유권해석에 따르면, “양도일(잔금일)에 주택이 존재하지 않으면 1세대 1주택 비과세 혜택은 원칙적으로 적용되지 않습니다.” 따라서 세무상 불이익을 피하기 위해서는 계약 당시 주택이 존재했다는 점만으로 안심할 것이 아니라, 잔금일까지 실질적으로 주택이 존재해야만 비과세 조건이 충족된다는 점을 명심해야 합니다.
계약서 작성 시 ‘건물 철거 특약’은 되도록 피하거나, 시점 조율을 통해 양도소득세 비과세 요건을 충족할 수 있도록 하는 것이 바람직합니다. 조세 해석의 변화에 따라 세금 전략도 함께 조정되어야 할 시점입니다.